CONTRAT DE SOUS-LOCATION COIFFURE ET CENTRE DE BEAUTE

Vous avez de l'espace inutilisé dans votre salon ? Ou bien, vous souhaitez proposer des services complémentaires à votre clientèle ?

Profitez-en pour sous-louer vos locaux afin de générer des revenus en plus. Vous le savez sûrement déjà, mais beaucoup d’indépendant(e) souhaitent travailler dans un local en l’utilisant partiellement (ex : fauteuil de coiffure,  cabine de soins...).

 MOT DE L'ÉQUIPE : La passion et l'innovation sont les clés de nos métiers, pour vous proposer du contenu toujours plus diversifié. L’équipe Pro&Beauty est à votre écoute pour vous fournir toutes les infos utiles à votre profession !

** Droit et responsabilitées disponibles en bas de page.

Aujourd'hui, parlons de l'essentiel   

La plupart du temps, sauf si vous êtes propriétaire, vous êtes locataire en bail commercial. Pour sous-louer, il vous faut que votre bailleur ait pris connaissance des conditions de la sous-location et y donne son autorisation (écrite ou tacite).

Remarque : Si la sous-location est autorisée et précisée dans votre contrat de bail, vous devez tout de même lui en informer par lettre recommandée avec accusé de réception  !

SOUS-LOUEZ VOTRE ESPACE DE TRAVAIL

Pour travailler dans un local avec deux entreprises distinctes, un ensemble de règles et de normes est exigé pour mettre en place une solution de coworking* ! Rappelons qu’en principe, le contrat de sous-location est interdit, SAUF si le bailleur vous y autorise.

Coworking : Anglicisme d'espace de travail partagé, il désigne pour des professionnels indépendants, de partager un même espace de travail.

Source :  Dico en ligne Le Robert

EN TANT QUE PROFESSIONNEL(LE) 

• Vérifiez que vous êtes bien conforme avec les lois en vigueur.

• Mettez en place les installations indispensables pour qu'il puisse exercer son métier.

Par exemple, un salon de coiffure doit avoir des chaises de coiffure et des lavabos en bons états.

• Plus l’espace sera attractif et confortable, plus vous trouverez un partenaire.

Pour demander l’accord de votre propriétaire avant toute recherche,

voici un EXEMPLE DE LETTRE que nous avons rédigé pour vous ! 

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Vous pouvez ouvrir ce fichier avec :  Word / Open Office (gratuit) / Google Docs

Si après un délai de 15 jours vous n’avez pas de réponse de votre bailleur, ce silence et cette absence de réponse est considérée comme une acceptation. Notez de lui transmettre tout de même une proposition de participation au contrat.

LA DEMANDE

Article L145-31 du Code de Commerce Section 5 : De la Sous-Location

“Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.”

   Si vous sous-louez sans l'autorisation  du propriétaire (= irrégularité de la sous-location), ce dernier peut refuser tout renouvellement de votre bail et sa résiliation, sans aucune indemnité. Ça veut dire que vous devrez partir, et ça sans aucune contestation…

    Principalement, vous risquez lors d'une sous-location interdite : 

• Une résiliation du bail

• Une amende

• Un paiement de dommages & intérêts

L'AUTORISATION

Selon la Loi française, il n’existe pas de forme particulière pour montrer l’autorisation de votre bailleur. Cela signifie qu'elle peut être tacite ou écrite.

Toutefois, on vous recommande un consentement écrit car autrement, il est difficile de prouver que vous avez bien le droit de sous-louer.

  Si votre bailleur REFUSE, il a tous les droits. La cour ne vérifie pas les raisons de son rejet et leurs validations. 
  Si votre bailleur ACCEPTE, alors demandez-lui un document écrit confirmant sa volonté.

VOTRE BAIL COMMERCIAL

En fonction de vos décisions partenariales, vous serez amené(e) à utiliser un certain bail commercial avec différentes durées. Dans tous les cas, votre bail de sous-location ne dépassera pas la durée du bail principal

   Votre sous-locataire peut tout de même vous relancer si vous reconduisez le bail !

   Dans le cadre d’une sous-location, nous suivons la même législation que les baux commerciaux, c’est-à-dire la Loi du 6 Juillet 1989.

TYPE

Bail Commercial Classique,

appelé 3.6.9

Conclu pour une durée de 9 ans, il peut être résilié par le locataire tous les 3 ans, d’où 3.6.9 !

Économie de loyer. 

Souplesse du contrat : possibilité de changement tous les trois ans (engagement et loyer).

Préavis de 6 mois.

Votre bailleur a le droit d’intervenir sur la durée et le choix du sous-locataire. 

Le sous-locataire a le droit de demander le renouvellement du bail.

Le sous-locataire a le droit de demander une indemnité d'éviction ou contester votre décision en cas de refus.

Bail Commercial Dérogatoire,

appelé Précaire 

Limité à 3 ans et sans durée d’engagement minimum.

PS : Si le bail dépasse la durée initiale,  alors il est requalifié comme classique (cf au-dessus). Vous serez amené(e) à verser une indemnité d’éviction.

Économie de loyer.

Sans engagement à long terme. ⌛

Aucune d’indemnité d’éviction obligatoire.

Pas de stabilité. 

Pas de garantie : sans préavis pour quitter les lieux.

Aucune franchise possible.

LA RÉSILIATION

Si vous désirez clotûrer le bail d'un contrat de location 3.6.9, vous devez toujours vous assurez de réaliser un préavis de 6 mois avant votre départ.

Vous avez le droit en tant que locataire de demander une résiliation anticipée sans motif particulier à la fin de chaque période triennale (c'est-à-dire tous les 3 ans). Si vous ne faites rien, le bail sera automatiquement reconduit. Dans cette situation, il suffit d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou bien de faire acte d'huissier, puis toujours, un préavis de 6 mois. 

Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, le bail peut être résilié automatiquement.

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Veuillez conserver une copie de ce document signé.

Pour arrêter ce contrat avant la fin d'une période triennale, vous devez demander un accord à l'amiable. Les conditions de départ sont à négocier avec le bailleur, où vous devrez justifier le motif dans votre lettre recommandée avec accusée de réception : immeuble insalubre, construction/ transformation des locaux... Le bailleur peut demander une indemnité d'éviction ou accepter votre demande sous condition de trouver un repreneur. Sinon, il a le droit de refuser la résiliation.

Veuillez suivre les étapes suivantes :

1. Rédigez une lettre recommandée avec accusé de réception ou faites acte d'huissier.

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2. Concevez une preuve écrite en cas de désaccord (ex : lettre signée, convention). 

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Veuillez conserver une copie de ces documents signés.

DÉFINIR UN LOYER

Rappelons que dans cette situation, le but n’est pas de faire de réaliser des profits, mais d’éviter les pertes liées à l’utilisation des locaux. 

LE LOYER DU SOUS-LOCATAIRE NE POURRA PAS DÉPASSER VOTRE LOYER AU MÈTRE CARRÉ. DANS CE CAS, VOTRE BAILLEUR AUGMENTERA VOTRE LOYER. 

   Alors, le prix du loyer doit être fixé par la surface de mètre carré utilisée, qui est le même prix que vous.

Article 8 - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
"[...] Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.."

RÉDACTION DU CONTRAT

Une fois que vous aurez obtenu l’autorisation de sous-louer par votre bailleur, le mieux est de rédiger un contrat. Bien que la législation ne décrit aucune disposition particulière, on vous recommandera toujours une preuve écrite. 

     Nous le rappelons : il est essentiel que vous soyez accompagné par un professionnel qui saura vous renseigner et vous guider davantage  !

    Cette étape est entièrement de votre responsabilité. Votre propriétaire aura cependant le droit de lire le contrat, afin de vérifier les conditions de validité (ex : loyer, durée…). 

   Selon le principe de la liberté contractuelle, vous pouvez le rédiger librement, toutefois il doit être inscrit à l’intérieur :

• Le type de bail

• La description du local sous-loué. 

• L’activité exercée dans ce local. 

• L'autorisation de votre propriétaire. 

• Le loyer : montant, date de versement. 

• La répartition des charges (locataire et sous-locataire).

• Les modalités de résiliation du bail. 

Lorsque vous aurez rédigé le contrat, vous transmettrez une copie du bail principal et l’accord du propriétaire au sous-locataire.

PS : Cela lui permettra de s’assurer sur le montant du loyer.  

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ATTENTION : Vous serez amené(e) à modifier ce modèle en fonction de vos besoins (ex : clauses). Nous vous recommandons de vérifier votre contrat avec un professionnel. 

Des documents annexes devront

être liés au contrat, tels que : 

• L’autorisation de sous-location 

• L’état des lieux

• Un exemplaire du bail principal

• Un inventaire (si location meublée)

INVITATION À SIGNER

Une fois que vous aurez complété(e) votre contrat, prenez en compte de le signer avec la présence du bailleur et du sous-locataire. 

   En effet, ce dernier ne sera régulier (= légal) seulement si votre bailleur a eu connaissance des caractéristiques du projet, de l’identité du sous-locataire tout en ayant été invité à venir signer le document. 

   Si votre bailleur ne peut venir pour une raison claire, il doit tout de même recevoir le contrat même s' il a déjà donné son accord au préalable via un document écrit.

RESPONSABILITÉS

   En tant que locataire principale, vous aurez donc deux contrats de bail commercial, à savoir le principal et celui de la sous location. La loi prévoit explicitement que la fin du contrat principal amène automatiquement à la résiliation de la sous-location.

Remarque : Vous êtes responsable des impayés, le sous-locataire et le propriétaire n’ont aucun lien direct, il ne peut pas non plus l’expulser. 

C’est pourquoi, il vous est important de vérifier la RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE de votre future colocataire.

   Comme vous êtes le premier locataire, c’est à vous de payer le loyer au propriétaire. De votre côté, vous recevrez le loyer du sous-locataire. 

Astuce : Un dépôt de garantie, souvent appelé “caution”, est utile pour vous couvrir en cas d’impayés. Dans le cadre d’un bail commercial, il est généralement égal à 1 ou 2 mois de loyers. Le montant est fixé consenti par vous deux. Cette somme doit être rendue au sous-locataire à la fin du contrat.

Imaginons que votre sous-locataire casse un de vos robinets, en êtes-vous responsable ?

OUI : En cas de sinistre, vous (locataire principal) êtes responsable des dégradations du sous-locataire. 

En revanche : Si vous écrivez dans le contrat l’obligation qu’il se souscrive à une assurance multirisque habitation professionnelle, vous serez couvert(e) par la Responsabilité Civile !

Remarque : Un état des lieux est nécessaire pour prouver que votre sous-locataire a reçu les locaux en dit “parfaits états”. 

COMPTABILITÉ & FISCALITÉ

Loyer 

Vous devez inscrire les revenus de la sous-location dans votre compte de résultat. 

Impôts & Taxes

Vous n’avez pas le droit de réaliser des bénéfices sur une sous-location. 

Si en déduisant les charges associées à la sous-location des revenus générés vous faites un bénéfice, alors vous êtes soumis à des impôts sur bénéfices.

Remarque :  Pro&Beauty vous recommande l’avis d’un expert comptable pour plus d’informations. 

TRAVAILLEZ EN TOUTE LÉGALITÉ

        Mesdames et Messieurs, vous pouvez faire louer vos locaux uniquement si vos deux activités sont totalement indépendantes ! Si il y a un lien de subordination entre vous (ex : vous venez vérifier son travail) votre contrat de location deviendrait un contrat de travail. 

 Vous feriez alors du travail dissimulé, que ce soit :

• Une dissimulation totale ou partielle d'emploi salarié

• Une dissimulation totale ou partielle d'activité

   Sanctions encourues pour tout travail dissimulé   

Extraits du site des Démarches Ministère de l’Intérieur

 Si vous avez commis un délit de travail illégal, vous risquez jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (225 000 € s'il s'agit d'une société).

 Si le travail dissimulé est commis en bande organisée, la sanction est de 10 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende (500 000 € pour une société).

En cas de condamnation, vous risquez des peines complémentaires, par exemple l’interdiction de pratiquer votre exercice professionnelle pendant 5 ans maximum.

** L'article suivant est destiné à une utilisation informative générale uniquement. Bien que nous nous efforcions de fournir des informations précises et à jour, il est important de noter que la nature du droit peut évoluer rapidement, et il est possible que certaines informations puissent ne plus être à jour au moment où vous les lisez. Par conséquent, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit pour obtenir des conseils juridiques personnalisés et adaptés à votre situation spécifique. Nous déclinons toutes responsabilités.